Hypotéka versus nájem: Analýza aktuální situace na českém trhu s byty

Současná situace na trhu
Bydlení v České republice dosáhlo historicky nejvyšších cen. Pro většinu domácností dává z krátkodobého ekonomického hlediska větší smysl zůstat v nájmu, i když vlastnické bydlení zůstává dlouhodobě vnímáno jako dobrá investice.

Srovnání nákladů ve vybraných městech:

• Praha

Dvoupokojový byt s cenou 8,6 milionu korun vyžaduje při třicetileté hypotéce měsíční splátku přibližně 35 tisíc korun. Stejný byt lze pronajmout za zhruba 28 tisíc korun měsíčně. Vlastník musí tedy svou investici každý měsíc dotovat částkou téměř 9 tisíc korun, a to ještě před započítáním poplatků a případných oprav. Hypoteční experti upozorňují, že bilance se výrazně zlepší pouze v případě, kdy kupující vloží alespoň 40 procent vlastních prostředků a hypotéku si vezme pouze na 60 procent hodnoty bytu. V takovém případě klesne měsíční splátka na přibližně 26 tisíc korun, což již nájem dokáže pokrýt.

• Brno

V Brně ceny bytů výrazně vzrostly, zatímco nájemné neroste tak rychlým tempem. Byt za 7,8 milionu korun znamená při standardních podmínkách hypotéky splátky ve výši 32 tisíc korun měsíčně. Pronájem obdobného bytu vychází na 22 tisíc korun. Rozdíl tedy činí téměř 10 tisíc korun. Větší rozdíl mezi nájmem a splátkou hypotéky existuje již jen v Liberci, a to především kvůli nízkým nájmům.

• Ústí nad Labem

Jediným velkým městem ze sedmi sledovaných lokalit, kde se rozdíl mezi nájemným a splátkou téměř vyrovnává, je Ústí nad Labem. Na příkladu panelového bytu za 3,2 milionu korun lze pozorovat, že jak náklady na nájem, tak splátka hypotéky se pohybují shodně kolem 13 tisíc korun měsíčně. Odborníci poukazují na existenci investorských skupin, které nakupují byty na severu Čech a Moravy právě díky nejvýhodnější návratnosti v těchto regionech.
 

Kdy dává hypotéka ekonomický smysl
Hypotéka představuje výhodnou volbu především pro ty, kteří mají k dispozici značné úspory. Pokud domácnost dokáže složit akontaci ve výši nejméně 40 procent z ceny bytu, výrazně tím sníží měsíční splátky a rozdíl oproti nájemnému se zmenší na přijatelnou úroveň.
V případě hlavního města by kupující u bytu v hodnotě osmi milionů korun musel z vlastních zdrojů složit více než 3,4 milionu korun, aby měsíční splátka klesla na přibližně 26 tisíc korun. To je pouze o necelé dva tisíce korun méně než výše nájmu takového bytu. Podobná situace panuje i v Olomouci nebo Plzni, kde rozdíl mezi splátkou a nájmem činí jen několik stovek korun. Naopak v Liberci zůstává nájem i při vysoké akontaci výrazně levnější – rozdíl dosahuje až čtyř tisíc korun měsíčně.
 

Dlouhodobá perspektiva investice
Skutečnost, že měsíční náklady na hypotéku převyšují nájem o několik tisíc korun, nemusí nutně odradit současné investory. Důvodem je investiční charakter nákupu nemovitosti a především dlouhodobý růst hodnoty bytů.
Podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu zdražily v Praze nové byty během druhého čtvrtletí meziročně o 15,6 procenta, starší byty pak o 13,6 procenta. V celé republice se průměrný růst pohybuje kolem 16 procent. Zatímco pro kupující představují tato data nepříznivou zprávu, pro majitele nemovitostí jde o potvrzení rostoucí hodnoty jejich majetku.
Analytici realitního trhu poukazují na to, že při započítání desetiletého horizontu a růstu cen vychází roční zhodnocení na 15 procent, při zahrnutí nájemného pak až na 21 procent. I když tedy první roky majitel nemovitost dotuje, dlouhodobě se investice vyplatí.
 

Regionální rozdíly
Dlouhodobě nejrychleji zdražují byty v Praze a Brně, kde silná poptávka souvisí s koncentrací škol a pracovních příležitostí. Na druhé straně města jako Ostrava ztrácejí obyvatele a ceny tam stagnují. Regionální rozdíly jsou značné – například v Karlovarském kraji ceny letos naopak propadly, stagnace se týká i Vysočiny.
 

Výhled do budoucna
Podle prognóz má zdražování nemovitostí vrcholit právě ve třetím čtvrtletí letošního roku. Experti očekávají přechod k mírnějšímu tempu růstu, případně ke stagnaci. Úrokové sazby hypoték však do konce roku pravděpodobně klesat nebudou, spíše hrozí jejich další růst.
Zatímco realizované ceny, za které se nemovitosti skutečně prodávají, pokračují v rychlém tempu růstu, nabídkové ceny inzerované v realitních inzerátech zpomalují. Po velkém nárůstu před rokem, kdy průměrná cena vyskočila z 4,8 milionu nad pět milionů již v listopadu, se letos ceny drží v rozmezí 5,1 až 5,4 milionu korun.
Odborníci z realitního sektoru zaznamenali na jaře poprvé signály, že se nabídka a poptávka setkaly. Tlak na zdražování oslabil a kupující navíc čekali na pokles sazeb hypoték, což vedlo k odložení části nákupů.
 

Klíčový problém: nedostatek pozemků
Na trhu stále citelně chybí stavební pozemky, které představují zásadní limitující faktor. Pokud města nebudou více uvolňovat územní plány, budou ceny nadále tlačeny směrem nahoru, což dále prohloubí již tak napjatou situaci na trhu s bydlením.